Начальник Управления Тучков Владимир Васильевич: "По оценке официального представительства органов государственной власти региона в Интернете, Липецкая область занимает средние и выше средних позиций в РФ по формированию информационного общества и уверенно развивается в этом направлении. По числу персональных компьютеров, имеющих доступ к Интернету, на 100 занятых в органах государственной власти Липецкая область занимает 3-е место в России, по доле организаций, использовавших Интернет для участия в электронных торгах на закупку товаров (работ, услуг) для государственных и муниципальных нужд – 8-е место. По доле органов местного самоуправления, использующих средства электронной цифровой подписи – на 10 месте. В нашей области предоставляется полный спектр Интернет-услуг. Развитие региона в плане информатизации идет полным ходом.

Возникновение специализированного липецкого регионального Интернет-ресурса STROIPORTAL48 обусловлено требованием времени. Я полагаю, что Липецкий строительный портал будет способствовать развитию информатизации строительного сектора области, и желаю создателям проекта успеха и процветания."

Вы нам писали:

1. Кто может заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве?

В соответствии со статьями 2, 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право на привлечение денежных средств участников долевого строительства возникает у юридического липа, которое:

• имеет в собственности или на праве аренды земельный участок. При этом право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• получило разрешение на строительство;
• опубликовало проектную декларацию.

Следует также помнить: так как права и обязанности по договору участия в долевом строительстве возникают только с момента его государственной регистрации, то и расчет с застройщиком по договору должен производиться только после осуществления процедуры государственной регистрации, а не в момент подписания договора.

2. Может ли застройщик привлекать денежные средства граждан на основании предварительных договоров?

Нет. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит четкий перечень способов привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

3. Какие требования предъявляются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к содержанию договоров участия в долевом строительстве?

Требования к содержанию договора участия в долевом строительстве установлены частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно данной норме договор должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае отсутствия в договоре названных условий, он считается незаключенным.

При этом стоит иметь в виду, что если заключаемый или уже заключенный договор носит иное название, но по своей сути отвечает всем тем требованиям, которые предъявляются к договору участия в долевом строительстве, то он и является договором участия в долевом строительстве. Содержание договора всегда важнее его названия.

4. На что необходимо обратить внимание гражданину при принятии решения о заключении договора участия в долевом строительстве?

Во-первых, необходимо изучить предыдущий опыт строительства. Сколько объектов уже были построены данным застройщиком. Если это только что созданное юридическое лицо либо оно ранее не занималось строительством жилых домов, то договор с такой организацией лучше не заключать. Также рекомендуем воздержаться от заключения договора с застройщиком, который ранее завершал строительство домов с задержкой сроком более года.

Получить необходимую информацию можно в том числе и у застройщика, который в соответствии с частью 2 статьи 20 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязан предоставить любому лицу для ознакомления:

1. учредительные документы застройщика;
2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

После ознакомления с этими документами целесообразно сделать их копии, заверенные подписью руководителя организации-застройщика, либо его уполномоченного в надлежащем порядке липа, и печатью.Следующая возможность закреплена в пункте 2 статьи 21 Закона, в соответствии с которой по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

5. Какая ответственность предусмотрена в случае нарушении застройщиком сроков строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве?

Статьей 10 Закона установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. В случае нарушения застройщиком срока создания объекта:

- застройщик обязан выплатить участнику долевого строительств неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона);

- в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В этом случае застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возвратазастройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 9 Закона);

- возможно обращение взыскания на создаваемый объект недвижимого имущества. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований (ст. 14, ст. 15 Закона).

6. На какой стадии строительства застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан?

Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений для привлечения застройщиком денежных средств в зависимости от стадии строительства.

Однако принимая решение о заключении договора участия в долевом строительстве в отношении дома, строительство которого находится на стадии котлована, гражданин должен реально оценивать возможные риски. Целесообразнее заключать договоры в отношении домов с высокой степенью готовности.

7. Кто несет ответственность за нарушение сроков строительства домов, создаваемых за счет денежных средств участников долевого строительства?

Ответственность за нарушение сроков передачи объекта строительства несет исключительно застройщик. В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», пункт 4 статьи 3 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не несут ответственности по обязательствам общества.

Заключение любого договора, в том числе договора участия в долевом строительстве, является добровольным волеизъявлением его сторон. Закон содержит перечень документов, которые застройщик обязан предоставить для ознакомления любому лицу. К таким документам отнесены в том числе и утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета). Таким образом, Закон предоставляет потенциальному участникудолевого строительства возможность оценить степень «надежности» застройщика и принять решение о заключении договора либо отказаться от его заключения.

8. Какую сумму должен вернуть застройщик при расторжении договора участия в долевом строительстве, если гражданин стал участником долевого строительства на основании договора уступки права требования?

В данном случае возврату подлежит сумма, указанная в договоре участия в долевом строительстве. Основанием для возврата суммы, указанной в договоре уступки права требования, может являться только расторжение данного договора.

9. Может ли застройщик заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении помещений в одном и том же доме, но по разной цене.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» единым для всех участников долевого строительства должен быть срок передачи объекта участнику долевого строительства. Все остальные условия, в том числе цена договора определяется по соглашению между застройщиком и участником долевого строительства.

10. В каких случаях договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в одностороннем порядке?

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве как по инициативе участника долевого строительства, так и по инициативе застройщика.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

• неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
• неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Закона;
• в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться отвыполнения условий договора в следующих случаях:

• если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца;
• если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца.